关于《泰安市人民政府办公室关于推进城镇低效用地再开发的实施意见》的解读材料
发布日期:2020-08-26 10:04 浏览次数:

解读人:泰安市自然资源和规划局党组副书记、局长陈锦勇

为盘活城镇低效用地,促进土地节约集约利用,2020729日,泰安市人民政府办公室印发《关于推进城镇低效用地再开发的实施意见》(泰政办字〔202044,以下简称《实施意见》)。为做好《实施意见》的贯彻落实,方便社会各界全面了解我市城镇低效用地再开发政策要求,现对《实施意见》进行以下政策解读。

一、政策文件出台的背景及依据

城镇低效用地再开发是贯彻党的十九大精神,推进经济供给侧结构性改革和促进经济高质量发展的重要手段。今年3月份,山东省人民政府办公厅出台了《关于推进城镇低效用地再开发的意见》(鲁政办字202032号)。依据该意见,山东省自然资源厅印发了《关于贯彻落实鲁政办字〔202032号文件做好城镇低效用地再开发工作的通知》(鲁自然资字〔202038号)。为统筹推进我市城镇低效用地再开发,高质量实施城市规划,提升城市品质,搞活土地市场,发挥好社会各方面参与城镇低效用地再开发工作的积极性,根据省政府及省自然资源厅意见,借鉴外地先进经验,结合我市实际,制定了该《实施意见》。

二、政策文件出台后的意义

该《实施意见》的出台,是我市优化用地结构调整、促进产业转型升级、指导我市经济供给侧结构性改革和促进经济高质量发展的重要举措,为我市城市品质提升、土地节约集约利用、城镇低效用地盘活等工作提供明确的政策导向。

三、政策文件的主要内容

《实施意见》共六部分,按照“政府引导、市场化运作、规划引领、保障民生、连片开发”的指导原则,制定一系列配套措施推进城镇低效用地再开发。主要内容包括:

一是明确城镇低效用地范围。按照产业转型升级类、城镇更新改造类、用地效益提升类三种类型用地,结合我省“亩产效益”评价结果,对城镇低效用地进行合理认定。

二是加强规划引领管控。各县(市、区)政府、功能区管委依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业政策等,组织编制低效用地再开发专项规划,重点引导老工业厂房、老旧小区、城中村连片改造,注重与周边区域综合改造提升、历史文化遗产保护与利用相结合;优先保障市政基础设施、公共服务设施等用地;注重开发利用地下空间,一体化安排地下地上空间,促进城市生产、生活、生态空间有机融合。

三是规范开发改造模式。为调动社会各方参与改造开发的积极性,《实施意见》提出了协议收储改造、原土地使用权人自主开发改造、村(居)集体经济组织自行开发改造、微改造、危房改造等改造模式。开发改造用地由政府优先收回或收购、储备,依法予以补偿。采取协议收储改造模式的,在依法补偿的基础上,可采取物业返还等方式对原土地权利人进行奖励。

四是加强项目实施监管。通过确定实施单位、编制实施方案、严格方案审批、项目实施监管等步骤,各县(市、区)政府、功能区管委负责项目的具体组织和监管工作,督促实施单位按照既定改造方案及相关规划要求实施改造。

五是完善政策措施。通过妥善解决遗留问题的用地规划手续、鼓励土地置换盘活、支持零星土地整合归并,促进城镇低效用地存量资源有效盘活和系统整体开发。

六是加强组织领导。各县(市、区)政府、功能区管委是城镇低效用地再开发的责任主体,要制定工作方案,健全推进机制,落实工作经费;要督促相关职能部门各司其责,简化工作程序,合力推进城镇低效用地再开发利用工作。

四、政策文件中重点说明内容

(一)确定项目实施单位,编制实施方案。各县(市、区)政府、功能区管委根据专项规划确定的再开发范围等,在充分尊重民意的基础上,合理划定开发项目,其中市辖区内拟开发改造的项目,应优先进行政府收购储备,未纳入政府采收购储备的,可由所在区政府、功能区管委提出纳入自主开发改造的范围,报泰安市城镇低效用地再开发工作领导小组审查后,报市土地资产管理委员会研究。经市政府批准后,可以编制自主开发改造的实施方案。

对实施自主开发改造模式的改造单元,原产权人有开发能力或条件的,可以自主再开发;需要合作开发或转让方式开发的,原产权人应通过一定方式选定项目实施单位,项目实施单位在实施过程中应与原产权人签订拆迁安置补偿协议办理产权过户手续成为现产权单位进行开发改造。原产权人、项目实施单位应知晓参与开发建设的政策规定和工作程序,承担相应的市场风险。

项目实施单位按照再开发专项规划和街区控制性详细规划,在模拟拆迁或签订安置补偿协议基础上,编制项目实施方案。项目实施方案应包括基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、拟改造开发情况(开发改造模式、用地规模、改造单元搭配、开发强度、利用方向、资金平衡等内容)。

(二)实施方案和项目用地规划审批。项目实施方案按照征求权利人意见、重大项目实行专家论证、向社会公示等程序,报市、县(市)政府批准后实施。其中市辖区内的项目实施方案,由所在区政府或功能区管委审查通过后报泰安市城镇低效用地再开发工作领导小组批准后,授权各区政府、功能区管委审批,并按照现行程序办理用地和规划审批手续。

1、污染地块防治。各县(市、区)自然资源主管部门会同生态环境主管部门在规划编制、土地征收、收回、收购“6+1”行业用地时,严格按照《土壤污染防治法》《污染地块管理办法》《土壤污染防治行动计划》要求,审核地块是否开展污染场地调查,比对录入全国污染地块土壤环境管理系统,对未上报全国污染地块土壤环境管理系统和不符合环境质量要求的地块,不予办理相关用地手续。其他地块用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地时(原用途为非住宅、公共管理与公共服务用地),应进行土壤污染状况调查及评审,否则不予办理相关规划、用地手续。

2、公益性用地移交。需向政府无偿提供城市规划要求的城市基础设施、公共服务设施等公益性用地,具体面积在项目实施方案中予以明确。一个改造单元内涉及若干宗地,应按照比例均摊公益性用地面积。按照规划要求移交的公益性用地,由自然资源和规划部门签订收回协议书,并划拨给有关城市管理主管部门。

3、办理用地和规划审批。通过自主、联营、入股、转让等多种方式实施改造的,可以收购相邻宗地,归宗后实施改造。在改造过程中,按照批准的实施方案,可以按照整个改造单元评估定价、缴纳土地出让金,也可以与调剂搭配的改造单元合并评估定价、缴纳土地出让金。出让金缴纳标准应按改造单元内整合后的现用地条件土地价格与原用地条件土地价格(或划拨土地使用权价格)的差额补交土地出让金。原用地条件不明确的,以证载用途标准容积率作为原用地条件。其中一个改造单元改造前后全部为住宅用地的,按照楼面地价评估补交土地出让金。

评估由政府有关部门统一组织。市辖区范围内的土地价格由市国有土地定价协调小组进行集体定价后,提报市土地资产管理委员会研究,经市政府批准后,通过存量补差价、协议出让方式办理用地手续。

4微改造模式。旧村庄、旧城镇、旧厂区整体或局部有保留价值的建筑物、构筑物,可按照专项规划实施微改造,用于发展体育、文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态、新产业。新建建筑面积不超过原有建筑面积15%的,不计容积率,不补缴土地出让金,允许办理建设规划审批手续。

5危房改造。采取业主自行改造和市场化改造方式,所有产权人100%同意达成一致意见后,可选择确定一种模式。 

(1)业主自行改造模式。由原产权单位、业主委员会或该栋住宅楼全体业主组织改造,业主自行承担全部改造费用,改造后不增加套数,总建筑面积不超过原建筑面积的30%,单套建筑面积不低于60平方米、不超过144平方米。危房改造总建筑面积增加15%(含)以内的,保持原土地使用权类型不变,不用办理用地审批手续;危房改造后总建筑面积增加超过15%的(不含新建单套建筑面积为60平方米的住宅),在换发不动产登记证书时,分两部分缴纳土地出让金:超过15%的增建建筑面积按照办理手续时楼面地价的60%缴纳土地出让金,15%以内的增建建筑面积和原危房建筑面积按照现行房产评估价的1%缴纳土地出让金。产权人可以联合申请自建,也可以委托专业公司代建。符合规划要求的,可以对独栋危房实施单独改造。

(2)市场化改造模式。由全体业主自主选择具有实力可信赖的合作建设单位签订改造协议,确定改造方案,参照有关标准约定回迁安置具体内容后将土地使用权转让给合作建设单位,按照原产权人自主开发改造模式进行改造。因市场化改造产生的风险由业主按照改造合同自行承担。实施市场化改造的,应纳入开发改造单元实施整体开发改造。

五、政策文件落实的具体措施

(一)加强组织领导。各级城镇低效用地再开发工作专班要定期研究再开发工作中遇到的问题和相关事宜,加强督促协调和效能监督,建立部门联合参与的实施机制、长效机制、激励机制,强化政策协同,形成工作合力。

(二)落实优惠政策。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,落实好上级有关财税金融支持政策和新增建设用地指标奖励政策,破解工作中遇到的难点,以多种形式推进存量低效用地盘活利用。各级城镇低效用地再开发工作机构要及时出台相关具体执行政策、细则,破解工作难题。

(三)强化示范引领。泰山区作为市级试点单位,要先行先试,抓紧组织若干项目先行实施,今年要取得初步成效。其他县市区也可以提前进行部分改造地块的先行先试。对组织机构健全、配套政策完善、专项规划和项目方案切实可行、再开发范围内项目集中、经济社会综合效益可观的片区作为示范区域,给予用地指标支撑和政策倾斜。

(四)加强舆论引导。要充分利用各种新闻媒体和宣传手段,密切跟踪政策实施进展情况,强化风险评估,做好政策解读,回应社会关切,营造有利于城镇低效用地再开发工作的良好氛围。

(五)实施督导通报。对各县市区城镇低效用地再开发情况进行督导,督导结果作为新增用地指标分配、资金奖励、评先树优的重要依据。

六、政策文件工作要求

城镇低效用地再开发是一项长期的系统工程,需要做好持续更新。在实施城镇低效用地再开发过程中,要结合危房改造、老旧小区改造、烂尾工程和闲置厂房治理等工作,加强政策集成和制度创新,统筹安排,联动施治,盘活存量资源,全面提升节约集约用地水平。

相关文件:泰政办字〔2020〕44号 泰安市人民政府办公室关于推进城镇低效用地再开发的实施意见

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