不能办理抵押登记的财产包括：土地所有权、海域所有权；耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益目的德事业单位、社会团体所属的教育设施、医疗卫生设施及其他社会公益设施；所有权、使用权有争议或权属不明的不动产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规不得抵押的其他财产。