泰安市自然资源和规划局

关于印发《泰安市推进城镇低效用地再开发工作实施方案》的通知

泰自资规发〔2020〕15号

各县、市、区人民政府，各功能区管委，市政府有关部门、直属单位：

经市政府同意，现将《泰安市推进城镇低效用地再开发工作实施方案》印发你们，请结合实际，认真组织实施。

2020年8月5日

泰安市推进城镇低效用地再开发工作实施方案

根据《泰安市人民政府办公室关于推进城镇低效用地再开发的实施意见》（泰政办字[2020]44号）等文件精神，结合工作实际，经市政府同意，制定本实施方案。

一、工作原则

坚持以人民为中心的发展理念，以提高城市品质、改善群众生活质量为目的，鼓励土地权利人自主改造开发，引导社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发。在实施城镇低效用地再开发过程中，结合危房改造、老旧小区改造、烂尾工程和闲置厂房治理等工作，加强政策集成和制度创新，统筹安排，联动施治，盘活存量资源，全面提升节约集约用地水平。

二、目标任务

城镇低效用地再开发工作是一项长期的系统工程，需要做好持续更新。在全市范围内开展城镇低效用地调查摸底，建立城镇低效用地数据库。开展低效用地认定工作，合理确定再开发范围。实行标图入库。科学编制低效用地再开发专项规划，实行规划“留白”机制，明确目标任务、性质用途、规模布局。以提高土地资源要素配置效率和产出效益为导向，编制项目实施方案。2020年12月31日前完成我市城镇低效用地调查摸底、标图入库等工作，专项规划编制应于2021年6月底前完成。

三、工作范围

以《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》（鲁政办字[2020]32号）、《山东省自然资源厅关于贯彻落实鲁政办字[2020]32号文件做好城镇低效用地再开发工作的通知》（鲁自然资字[2020]38号）、《泰安市人民政府办公室关于推进城镇低效用地再开发的实施意见》（泰政办字[2020]44号）确定的城镇低效用地作为工作范围，由各县(市、区)政府、功能区管委制定辖区内城镇低效用地的具体认定标准。

四、工作步骤

（一）前期准备阶段。收集文件资料，组织相关单位和人员学习，拟定相关政策文件，抽调专门人员，组建城镇低效用地再开发工作专班，印发《实施意见》和《实施方案》。有关部门依据各自职责明确分工要求，制定工作方案，落实工作经费，确定专业技术承担单位。

（二）宣传发动阶段。进行动员部署，各级成立工作专班，进行学习培训，宣传发动，基层单位、用地单位、开发建设单位和社会各界知晓政策，提高参与城市建设和低效用地再开发的积极性。

（三）调查摸底阶段。各县（市、区）政府、功能区管委组织有关单位开展调查摸底。结合第三次国土调查、不动产登记信息、工业用地绩效调查评估等成果，对城镇存量建设用地开展调查，摸清位置、面积、用途、容积率、投入产出水平、环境状况、基础设施配套水平等用地现状，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿等信息。

（四）合理确定再开发范围。各县（市、区）政府、功能区管委按照有利于提高节约集约用地水平和综合产出效益的要求，在参照国家、省及当地有关控制标准的基础上，从土地利用强度、投入产出水平、用地布局、基础设施配套水平、房屋建筑质量、安全生产、环保、消防、开发利用现状与规划开发利用方向协调性、再开发潜力等方面，组织开展低效用地认定工作，合理确定再开发具体范围。

（五）标图入库阶段。在确定再开发范围和项目后，由各县（市、区）政府、功能区管委组织将列入再开发范围的地块标注在最新的土地利用现状图、遥感影像图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，夯实管理基础。数据库实行动态管理和更新，每半年或1年开展一次城镇低效用地补充更新调查工作。

　　（六）专项规划编制阶段。各县（市、区）政府、功能区管委依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业政策等，以城镇低效用地数据库为依托，明确目标任务、性质用途、规模布局，科学制定低效用地再开发专项规划，同步编制街区控制性详细规划。项目实施按照街区控制性详细规划执行。实行规划“留白”机制，为公共基础设施尤其是各类应急设施和场所预留足够空间。按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，统筹年度改造规模和项目安排，制定低效用地再开发年度实施计划。

（七）确定项目实施单位，编制实施方案。各县（市、区）政府、功能区管委根据专项规划确定的再开发范围等，在充分尊重民意的基础上，合理划定开发项目，其中市辖区内拟开发改造的项目,应优先进行政府收购储备，未纳入政府收购储备的，可由所在区政府、功能区管委提出纳入自主开发改造的范围，报泰安市城镇低效用地再开发工作领导小组审查后，报市土地资产管理委员会研究。经市政府批准后，可以编制自主开发改造的实施方案。

对实施自主开发改造模式的改造单元，原产权人有开发能力或条件的，可以自主再开发；需要合作开发或转让方式开发的，原产权人应通过一定方式选定项目实施单位，项目实施单位在实施过程中应与原产权人签订拆迁安置补偿协议办理产权过户手续成为现产权单位进行开发改造。原产权人、项目实施单位应知晓参与开发建设的政策规定和工作程序，承担相应的市场风险。

项目实施单位按照再开发专项规划和街区控制性详细规划，在模拟拆迁或签订安置补偿协议基础上，编制项目实施方案。项目实施方案应包括基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、拟改造开发情况（开发改造模式、用地规模、改造单元搭配、开发强度、利用方向、资金平衡等内容）。

（八）实施方案和项目用地规划审批。项目实施方案按照征求权利人意见、重大项目实行专家论证、向社会公示等程序，报市、县（市）政府批准后实施。其中市辖区内的项目实施方案，由所在区政府或功能区管委审查通过后报泰安市城镇低效用地再开发工作领导小组批准后，授权各区政府、功能区管委审批，并按照现行程序办理用地和规划审批手续。

1、污染地块防治。各县（市、区）自然资源主管部门会同生态环境主管部门在规划编制、土地征收、收回、收购“6+1”行业用地时，严格按照《土壤污染防治法》《污染地块管理办法》《土壤污染防治行动计划》要求，审核地块是否开展污染场地调查，比对录入全国污染地块土壤环境管理系统，对未上报全国污染地块土壤环境管理系统和不符合环境质量要求的地块，不予办理相关用地手续。其他地块用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地时（原用途为非住宅、公共管理与公共服务用地），应进行土壤污染状况调查及评审，否则不予办理相关规划、用地手续。

2、公益性用地移交。需向政府无偿提供城市规划要求的城市基础设施、公共服务设施等公益性用地，具体面积在项目实施方案中予以明确。一个改造单元内涉及若干宗地，应按照比例均摊公益性用地面积。按照规划要求移交的公益性用地，由自然资源和规划部门签订收回协议书，并划拨给有关城市管理主管部门。

3、办理用地和规划审批。通过自主、联营、入股、转让等多种方式实施改造的，可以收购相邻宗地，归宗后实施改造。在改造过程中，按照批准的实施方案，可以按照整个改造单元评估定价、缴纳土地出让金，也可以与调剂搭配的改造单元合并评估定价、缴纳土地出让金。出让金缴纳标准应按改造单元内整合后的现用地条件土地价格与原用地条件土地价格（或划拨土地使用权价格）的差额补交土地出让金。原用地条件不明确的，以证载用途标准容积率作为原用地条件。其中一个改造单元改造前后全部为住宅用地的，按照楼面地价评估补交土地出让金。

评估由政府有关部门统一组织。市辖区范围内的土地价格由市国有土地定价协调小组进行集体定价后，提报市土地资产管理委员会研究，经市政府批准后，通过存量补差价、协议出让方式办理用地手续。

4、微改造模式。旧村庄、旧城镇、旧厂区整体或局部有保留价值的建筑物、构筑物，可按照专项规划实施微改造，用于发展体育、文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态、新产业。新建建筑面积不超过原有建筑面积15%的，不计容积率，不补缴土地出让金，允许办理建设规划审批手续。

5、危房改造。采取业主自行改造和市场化改造方式，所有产权人100%同意达成一致意见后，可选择确定一种模式。 

（1）业主自行改造模式。由原产权单位、业主委员会或该栋住宅楼全体业主组织改造，业主自行承担全部改造费用，改造后不增加套数，总建筑面积不超过原建筑面积的30%，单套建筑面积不低于60平方米、不超过144平方米。危房改造总建筑面积增加15%（含）以内的，保持原土地使用权类型不变，不用办理用地审批手续；危房改造后总建筑面积增加超过15%的（不含新建单套建筑面积为60平方米的住宅），在换发不动产登记证书时，分两部分缴纳土地出让金：超过15%的增建建筑面积按照办理手续时楼面地价的60%缴纳土地出让金，15%以内的增建建筑面积和原危房建筑面积按照现行房产评估价的1%缴纳土地出让金。产权人可以联合申请自建，也可以委托专业公司代建。符合规划要求的，可以对独栋危房实施单独改造。

（2）市场化改造模式。由全体业主自主选择具有实力可信赖的合作建设单位签订改造协议，确定改造方案，参照有关标准约定回迁安置具体内容后将土地使用权转让给合作建设单位，按照原产权人自主开发改造模式进行改造。因市场化改造产生的风险由业主按照改造合同自行承担。实施市场化改造的，应纳入开发改造单元实施整体开发改造。

（九）组织实施和监管阶段。各县（市、区）政府、功能区管委负责项目的具体组织和监管工作，协调拆迁工作，督促实施单位按照既定改造方案及相关规划要求实施改造项目，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，合力把控开发时序，确保对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，动态监管改造项目的实施等。 

五、工作组织

各县（市、区）政府、功能区管委作为城镇低效用地再开发责任主体，要成立工作专班，制定工作方案，落实工作经费，制定实施细则，负责辖区内的再开发工作。市辖区范围内的低效用地再开发，由所在区政府、功能区管委负责调查摸底、确定再开发范围、标图入库、专项规划编制、确定开发项目和实施单位、编制实施方案，组织实施和监管，再开发过程中涉及的行政审批按照现行审批流程报批。

六、保障措施

（一）加强组织领导。各级城镇低效用地再开发工作专班要定期研究再开发工作中遇到的问题和相关事宜，加强督促协调和效能监督，建立部门联合参与的实施机制、长效机制、激励机制，强化政策协同，形成工作合力。

（二）落实优惠政策。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，落实好上级有关财税金融支持政策和新增建设用地指标奖励政策，破解工作中遇到的难点，以多种形式推进存量低效用地盘活利用。各级城镇低效用地再开发工作机构要及时出台相关具体执行政策、细则，破解工作难题。

（三）强化示范引领。泰山区作为市级试点单位，要先行先试，抓紧组织若干项目先行实施，今年要取得初步成效。其他县市区也可以提前进行部分改造地块的先行先试。对组织机构健全、配套政策完善、专项规划和项目方案切实可行、再开发范围内项目集中、经济社会综合效益可观的片区作为示范区域，给予用地指标支撑和政策倾斜。

（四）加强舆论引导。要充分利用各种新闻媒体和宣传手段，密切跟踪政策实施进展情况，强化风险评估，做好政策解读，回应社会关切，营造有利于城镇低效用地再开发工作的良好氛围。

（五）实施督导通报。对各县市区城镇低效用地再开发情况进行督导，督导结果作为新增用地指标分配、资金奖励、评先树优的重要依据。