泰山区、岱岳区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰各单位：
《泰安市城区老旧小区综合改造实施方案》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

泰安市人民政府办公室
2015年5月15日

泰安市城区老旧小区综合改造实施方案

为进一步改善泰城城区老旧小区居民生活环境和居住条件，实现物业管理服务全覆盖，树立泰城良好形象，根据《关于加强泰城社区物业管理工作的意见》(泰政发〔2014〕26号)精神，结合我市实际，制定本实施方案。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚持政府牵头、多元融资、统筹规划、分步实施的原则，加快推进老旧小区综合改造，着力营造优美、舒适、宜居的生活环境。 
二、主要任务
（一）总体目标。自2015年起，用5年时间分批分期完成城区老旧小区的综合改造，使老旧小区居住功能进一步完善，基础设施设备基本齐全。
（二）改造范围。同时符合下列条件的老旧小区可列入综合改造范围： 2006年10月1日以前全部建成交付使用；总建筑面积达到5000平方米以上；未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造；土地性质为国有。
（三）改造内容。改造主要集中在基础设施、配套设施设备、卫生、绿化等方面。根据改造内容与标准不同分为三类（见附件），按照自愿自主原则，由居民自行协商选择。
（四）后期管理。老旧小区的管理主要采取聘请物业服务企业或社会化服务公司、产权人自行管理及物业服务站管理三种模式。条件成熟的老旧小区在街道办事处（乡、镇政府）的组织和区级物业主管部门的指导下召开业主大会，落实物业服务企业或社会化服务公司，签订物业服务合同或单项管理合同，约定管理事项、服务标准和相关费用等内容。不具备条件的老旧小区，由物业主管部门划定物业管理区域后，在街道办事处（乡、镇政府）的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理或物业服务站管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。规模较小的零散住宅小区或楼幢，业主同意的，也可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。
三、资金安排
根据《山东省物业管理条例》有关规定，综合改造资金按照财政补贴、房屋所有权人和专业经营服务单位投入的方式共同筹集。其中，政府承担的老旧小区内道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，按照市、区、街道（乡、镇）三级财政4：4：2的比例投入；供水、供气、供热、通讯、有线电视等各专业经营单位承担分户计量装置或入户端口以外的设施设备改造费用；房屋所有权人承担分户计量装置或入户端口以内的设施设备改造费用。筹集资金建立专门账户，确保专款专用。
四、工作步骤
（一）准备工作阶段（2015年5月）。制定并公布年度老旧小区综合改造计划、综合改造工程相关标准及政策措施等，全面动员部署，开展多种形式宣传活动，营造良好的舆论氛围。
（二）试点阶段（2015年6月-12月）。以运舟街小区、西更道小区和灵芝小区为试点，组织实施综合改造，改造后验收合格的，召开业主大会，确定物业管理模式。总结综合改造经验，查找问题与不足。
（三）全面推开阶段（2016年-2019年）。结合改造经验和实际情况，制定四年总体实施计划，按计划完成城区剩余老旧小区的综合改造。
五、职责分工
（一）泰山区、岱岳区人民政府。
研究制定本辖区具体实施方案和施工组织方案；组织协调辖区内有关部门和单位实施综合改造和验收工作；落实区级财政改造专项资金；组织街道办事处（乡、镇政府）、社区居委会做好改造后老旧小区的接收工作；监督街道办事处（乡、镇政府）、社区居委会做好改造后老旧小区业主大会成立和业主委员会换届的组织指导工作；研究制定切实可行的老旧小区长效管理措施，并认真组织实施。
（二）有关部门和单位。
公安部门负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。
民政部门负责指导协调有关街道办事处（乡、镇政府）、社区居委会做好群众宣传教育、施工配合及验收合格的老旧小区接收工作；做好对社区居委会日常管理服务的指导监督工作。
财政部门负责对财政改造资金筹集、拨付和使用情况进行监督和管理。
规划部门负责对违反规划的违法建设行为进行查处；对改造过程中申请办理规划许可的建设项目进行审核把关。
住房城乡建设部门负责做好老旧小区综合改造的指导、协调、推动、检查工作；指导有资质的物业企业提前进驻小区开展服务；治理违规设置户外广告、侵占绿地等行为；指导、监督供水、供气、供热、排水等专业经营单位落实改造任务，并做好改造后的接管工作。
泰安日报社、市广播电视台负责做好舆论宣传引导等工作。
审计部门负责做好改造资金的审计监督工作。
体育部门负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。
质监部门负责对在用电梯进行定期检验，指导、推动维修和改造，按照标准规范实施监督检验。
邮政管理部门负责指导、监督快递企业做好快递服务网点设施补建工作。
市广电网络公司负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。
网络运营公司等其它有关单位按照各自职责做好老旧小区综合改造协助配合工作。
六、工作要求
（一）加强组织领导。泰安市社区物业管理工作领导小组承担城区老旧小区改造的组织领导工作，负责公布年度老旧小区综合改造计划，督促区政府研究制定老旧小区综合改造工程相关标准、政策措施，调度各区工程施工进度，推动老旧小区综合改造工作。泰山区、岱岳区要健全工作机构，充实工作力量，落实职责任务，确保改造工作顺利开展。
（二）严格施工管理。泰山区、岱岳区和各有关单位要按照先设计后施工、先试点后推广的要求，加强检查、督导，建立定期通报、专项督办工作机制，指导推动老旧小区综合改造高标准实施。要把依靠群众、服务群众、让群众满意的工作思路贯穿全过程，细化设计方案和施工组织方案，施工前与社区居委会搞好沟通，主动听取群众意见；施工中精心组织，合理安排施工顺序，对入户施工项目科学摆布，压缩时间，最大限度地减少对群众生活的影响。要认真落实配套资金，建立专门账户，严格资金管理，根据工程进度拨付施工单位资金，确保专款专用，防止中途截留或挪作他用。
（三）确保改造质量。泰山区、岱岳区在组织辖区综合改造中要严格成品设施、工程单位、监理公司的公开招投标程序，严格把关，优中选优，做到公开透明，防止暗箱操作。要加强施工管理，健全施工质量责任制，明确小区现场责任人，落实文明施工、安全施工措施，保障工程建设质量。要充分发挥街道（乡、镇）、社区居委会作用，把老旧小区物业管理和社区建设结合起来，做到工程建设与物业筹建同步实施、工程竣工与物业接管有效衔接，确保整修一片、接管一片、管好一片。
（四）营造舆论氛围。要利用各种媒体，通过多种形式，大力宣传老旧小区综合改造的重要意义、重要内容、主要成效和好经验、好做法，积极营造群众主动参与、关心支持和全力配合小区改造的良好氛围，调动居民共建美好家园的积极性和主动性，推动老旧小区综合改造工程的顺利实施。
附件：泰安市普通住宅小区改造等级标准